Die Immobilie richtig abschreiben

Einkommensteuererklaerung
Die Steuererklärung bei Immobilienbesitz ist oft nicht einfach - Foto: seewhatmitchsee / depositphotos.com

Wann kommt eine Immobilienabschreibung zur Anwendung?

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung anschafft, kann den Aufwand bei seiner jährlichen Steuererklärung gelten machen. Es bestehen jedoch Unterschiede, ob die Immobilie für private Wohnzwecke erworben wurde oder ob der Käufer sie mit der Absicht gekauft hat, Einnahmen zu erzielen.

Bewohnt der Erwerber die Wohnung selbst, kann er gegebenenfalls Baukindergeld beantragen oder sich um eine Wohnriester-Förderung bemühen. Daneben bestehen noch weitere Alternativen, wie der Staat sich an dem Immobilienkauf beteiligt.

Wird die Immobilie vermietet oder von einem Unternehmer zu gewerblichen Zwecken genutzt, werden die Anschaffungskosten (wurde die Immobilie selber hergestellt, handelt es sich um Herstellungskosten) steuerlich berücksichtigt. Sie mindern den Gewinn aber nicht in einer Summe. Immobilien, die keinen eigenen Wohnzwecken dienen, werden über mehrere Jahre abgeschrieben.

Wie wird eine vermietete Immobilie abgeschrieben?

Bei der Ermittlung seiner Mieteinkünfte kann ein Vermieter die Abschreibung – steuerrechtlich Absetzung für Abnutzung (AfA) – als Werbungskosten geltend machen.

Neben der Grundsteuer und den Betriebskosten für die Wohnung mindert die AfA den Überschuss der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Seit einigen Jahren kann die Gebäudeabschreibung (Gebäude-AfA) nur noch linear vorgenommen werden. Ihren gesetzlichen Niederschlag findet sie in der Vorschrift des § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz (EStG).

Die Höhe und die Dauer der AfA sind abhängig von einem bestimmten Datum. Wenn die Immobilie bis zum 31. Dezember 1924 hergestellt oder angeschafft wurde, gilt für die nächsten 40 Jahre ein AfA-Prozentsatz von 2,5%. Für Immobilien, dessen Bau- oder Herstellungsjahr nach diesem Stichtag liegen, kann der Eigentümer 2% geltend machen. Die Dauer der AfA beträgt für Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 angeschafft oder hergestellt wurden, 50 Jahre.

Unmaßgeblich ist der Stichtag für die Bemessungsgrundlage, wie wir im Gespräch mit einer Steuerkanzlei erfahren haben. Sie wird in beiden Fällen von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gebildet. Der 31. Dezember 1924 spielt auch keine Rolle für den Abschreibungszeitraum. Dieser beginnt bei jedem Erwerb neu.

Angenommen, ein Käufer erwirbt zum 01. Juli 2019 eine Immobilie, um diese zu vermieten. Das Gebäude wurde im Jahr 2000 hergestellt. Wenn unterstellt wird, dass die Immobilie nicht vorher wieder verkauft oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, endet der Abschreibungszeitraum spätestens am 30. Juni 2069.

In jedem Jahr der Vermietung kann der Erwerber 2% der Anschaffungskosten als AfA geltend machen. Hierbei ist zu bedenken, dass die AfA in den Jahren 2019 und 2069 nur zeitanteilig für jeweils sechs Monate gewährt werden kann.

Für die Abschreibung gewerblicher Immobilien ist das wirtschaftliche Eigentum entscheidend

Erwirbt ein Unternehmer ein Gebäude, das er für betriebliche Zwecke nutzt (ein Autohaus kauft eine Halle, um dort Vorführwagen auszustellen), ist er gleichzeitig rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer.

Die Abschreibung wird nach den gleichen Regeln vorgenommen wie bei einer Vermietung. In diesem Fall ist die AfA eine Betriebsausgabe, die den Gewinn des Unternehmers mindert.

Nutzt ein Unternehmer eine Immobilie zu gewerblichen Zwecken, die ihm gar nicht gehört, ist er nur der wirtschaftliche Eigentümer. Dies ist z.B. bei einer Betriebsverpachtung der Fall. Dem Unternehmer wurde nicht das Eigentum an der Immobilie verschafft. Als wirtschaftlicher Eigentümer ist er aber dazu berechtigt, es zu nutzen.

Falls ihm die Pflicht obliegt, eine Bilanz zu erstellen, muss er das Gebäude in dieser als Aktivposten ausweisen. Um den Bilanzwert entsprechend fortzuführen, nimmt er nach den Bestimmungen des § 7 Absatz 4 EStG die AfA vor. Ermittelt der Steuerpflichtige seinen Gewinn durch eine Einnahmenüberschussrechnung, kann er die Gebäude-AfA ebenfalls als Betriebsausgabe ansetzen.

Endet die Betriebsverpachtung, wird dem Unternehmer auch das wirtschaftliche Eigentum entzogen. Er ist dann nicht länger berechtigt, Abschreibungen auf das Gebäude vorzunehmen.

Die Immobilienabschreibung bei einem Baudenkmal

Über die genannten Punkte hinaus ist eine Abschreibung auch möglich, wenn ein Investor Geld in ein Baudenkmal investiert hat. Ebenso wie bei vermieteten und gewerblich genutzten Immobilien muss auch bei unter denkmalgeschützten Gebäuden nach Alt- und Neubauten unterschieden werden.

Wurde die Immobilie vor 1925 errichtet, gilt sie als Altbau. Dieser kann ebenso wie in den anderen Abschreibungsfällen über 40 Jahre lang mit 2,5% abgeschrieben werden. Bauten, die 1925 und später entstanden sind, werden 50 Jahre lang mit 2% abgeschrieben. Insofern gibt es keinen Unterschied zu einer vermieteten oder einer gewerblich genutzten Immobilie.

Allerdings kann der Eigentümer einer Denkmalimmobilie neben der regulären AfA auch die gesamten Kosten für eine Sanierung über die AfA geltend machen.