Immobilien Rendite berechnen – Auf das müssen Sie achten!

Beratung zum Immobilienkauf
Lassen Sie sich bei der versprochenen Rendite nicht hinters Licht führen - Foto: AndrewLozovyi / depositphotos.com

Beim Immobilienkauf ist einer der entscheidenden Faktoren ganz klar die Immobilienrendite. Die Berechnung eben dieser können Sie ganz einfach selbst übernehmen, dabei müssen Sie aber einige Dinge beachten. Wir zeigen Ihnen welche.

Die Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage liegen auf der Hand, sie sind risikoarm und mit der Zeit profitieren Sie von einer enormen Wertsteigerung. Doch auch hier gilt: Investments haben Chancen und Risiken, die es zu beachten gilt.
Die Rendite eines Objekts beschreibt den Gewinn, den Sie über einen Zeitraum erwirtschaften können. Man unterscheidet hierbei die Brutto- und die Nettomietrendite. Wir untersuchen die Nettomietrendite genauer, sie ist die aussagekräftigere Kennzahl.

Doch wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?

Folgende Kosten sind zu berücksichtigen:
Die Kaufnebenkosten: Neben dem Kaufpreis fallen Maklerkosten, Notar- und Gerichtskosten und die Grunderwerbssteuer an. Diese variieren je nach Bundesland, im Durchschnitt betragen sie 15 % des Kaufpreises.
Laufende Kosten: Manche Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden, diese müssen bei der Berechnung berücksichtigt werden. Es handelt sich hier zum Beispiel um Kosten für die Hausverwaltung, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Rechtsschutz, Mietausfallversicherungen, unregelmäßige Wartungskosten (Schädlingsbekämpfung, Fassadenreinigung, etc.), Kosten für Porto und weitere.

Nachdem Sie eine Liste mit den anfallenden Kosten erstellt haben, kann zur eigentlichen Berechnung der Nettorendite übergegangen werden.

Die Formel für die Berechnung der Nettorendite lautet:

Nettorendite (in Prozent)=
(Jahresmiete-Bewirtschaftungskosten)*100/(Kaufpreis+Kaufnebenkosten)

Veranschaulichen wir diese Formel mit einem Beispiel:

Sie wollen ein Objekt für 150.000€ erwerben, welches eine alljährliche Kaltmiete von 7.500€ erwirtschaftet. Gehen wir davon aus, dass Kaufnebenkosten in Höhe von (berechnet nach den oben genannten durchschnittlichen 15 %) 22.500€ anfallen. Weiter entstehen monatliche Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Rechtsschutz und weiteren nicht umlegbaren Nebenkosten, von 120€. Jährlich sind das 1.440€ Bewirtschaftungskosten.
Setzen wir die oben genannten Zahlen in unsere Formel:

Nettorendite (in Prozent)= (7.500 (Jahresmiete) – 1.440 (Bewirtschaftungskosten))*100/(150.000 (Kaufpreis) + 22.500 (Kaufnebenkosten)) = 606.000/172.500 = (Gerundet auf 2 Nachkommastellen) 3,51 %

Die Nettorendite Ihres betrachteten Objekts liegt bei 3,51 %.

Makler und Verkäufer nutzen gerne ein paar kleine Tricks, um mit einer möglichst hohen Rendite zum Kauf zu bewegen, fallen Sie nicht darauf herein.
Lassen Sie sich von solchen Machenschaften nicht abschrecken. Sie können die Immobilienrendite nun vollkommen eigenständig berechnen und somit den Tricks des Marktes ausweichen. Nutzen Sie doch beim nächsten Immobilienvergleich einen Renditerechner oder benutzen Sie Excel, um die Rendite der Immobilien zu berechnen. Hierfür gibt es viele tolle Vorlagen wie man die Immobilien Rendite mit Excel berechnet.

Sie wissen nun wie man die Rendite korrekt berechnet ob mit oder ohne Excel. Folgende Methoden werden zum Schönen der Rendite benutzt:

Zur Berechnung wurde die Warmmiete benutzt

Hierbei werden die Nebenkosten in den Gewinn einbezogen, dies schönt zwar die Kennzahl, allerdings handelt es sich um anfallende Kosten.

Die Kaufnebenkosten werden ignoriert

Wie oben schon beschrieben belaufen sich die Kaufnebenkosten im Durchschnitt auf 15 % des Kaufpreises, häufig wird diese Summe von Maklern nicht in die Renditeberechnung mit einbezogen. Bedeuten doch höhere Gesamtkosten eine geringere ausfallende zu erwirtschaftende Rendite und somit ein weniger eindrucksvolles Verkaufsargument.